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Prenons Karim, technicien de maintenance dans une entreprise de l’agglomération nantaise, licencié pour motif économique au printemps. Il loue depuis quatre ans un deux-pièces près de l’île de Nantes, 680 euros charges comprises. Ses indemnités arrivent avec retard, le premier loyer de juin passe à la trappe, puis celui de juillet. Karim n’est ni de mauvaise foi ni inconscient : il attend ses droits, il cherche, il espère se rattraper. De l’autre côté, sa propriétaire, une infirmière qui rembourse encore le crédit du logement, voit deux échéances manquer. Les deux se posent la même question, chacun à sa manière : à partir de quand la situation devient-elle grave ?
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Le premier impayé suffit à ouvrir la procédure
Contrairement à une idée répandue, la loi ne fixe aucun nombre minimal de loyers impayés. Dès qu’une échéance n’est pas réglée, le bailleur peut faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer, si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est le cas de presque tous les baux d’habitation. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cet acte : il doit mentionner le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département et celle de demander au juge un délai de grâce. Faute de paiement dans les six semaines, la clause résolutoire peut produire ses effets. Le détail de ce calendrier, et ce qu’il signifie concrètement pour le bailleur comme pour le locataire, est expliqué dans la réponse à la question combien de loyers impayés avant une expulsion.
La loi prévoit aussi un signal d’alerte. Lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou lorsque la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice qui délivre le commandement pour le compte d’un bailleur particulier le signale à la commission départementale de prévention des expulsions. Un diagnostic social et financier est alors réalisé. Pour quelqu’un dans la situation de Karim, ce n’est pas une menace supplémentaire : c’est souvent la porte d’entrée vers une aide.
Ce que le salarié peut faire avant que la dette ne grossisse
La perte d’emploi ouvre au locataire quelques leviers que beaucoup ignorent. Le premier concerne le départ : s’il décide de quitter le logement pour un loyer plus adapté, son préavis est ramené à un mois en cas de perte d’emploi, au lieu de trois, à condition de le préciser et de le justifier dans sa lettre de congé. Le deuxième tient aux aides : le fonds de solidarité pour le logement peut intervenir sur une dette locative, et la caisse d’allocations familiales doit être prévenue sans attendre d’un changement de ressources.
Le troisième levier est le dialogue. Un locataire qui écrit à son bailleur dès le premier mois manqué, propose un versement partiel et tient ce qu’il promet, garde la confiance de son propriétaire et pèsera plus tard devant le juge. Car si l’affaire arrive au tribunal, le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces deux conditions récompensent exactement l’attitude d’un salarié qui traverse un accident de parcours et se donne les moyens d’en sortir.
Du côté du bailleur, agir tôt n’est pas agir contre
Pour la propriétaire de Karim, la tentation est souvent d’attendre, par gêne ou par sympathie. C’est pourtant l’attente qui transforme une difficulté passagère en dette ingérable. Deux mois d’impayés font 1 360 euros ; six mois en font plus de 4 000, une somme qu’un salarié qui retrouve un poste aura bien du mal à rembourser. Un échange écrit, puis un commandement de payer si rien ne bouge, permettent au contraire de déclencher les dispositifs d’aide pendant qu’il est encore temps. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne pourra pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard.
Pour un logement situé à Nantes, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais habituels d’une procédure, de la première relance au jugement. L’histoire de Karim peut très bien finir sans audience : une aide du fonds de solidarité, un échéancier tenu, un nouvel emploi à la rentrée. Elle finit d’autant mieux que chacun a regardé la situation en face dès le premier mois.